Исследования

Исследования

Международный опыт

My life is My House

13 апреля 2009 года Правительство Бразилии запустило программу My Life is My House (далее – Программа). Основная цель Программы состоит в обеспечении жильем граждан, доход которых составляет меньше 10 минимальных размеров оплат труда (МРОТ).

30 января 2009 года официально утвержденный Министерством труда Бразилии МРОТ составил 465 реалов (порядка $200). В 2010 году планируется повышение МРОТ до 505,9 реалов (около $270).

Согласно данным Национального статического бюро Бразилии, в стране насчитывается порядка 10 млн. человек, чьи доходы можно классифицировать как низкие.

Главной задачей Программы является строительство порядка 1 млн. домов, стоимостью от 80 до 130 тыс. бразильских реалов (от $43 тыс. до $71 тыс.). Ориентировочная величина расходов на реализацию Программы составляет порядка 34 млрд. реалов (около $19,1 млрд.).

По замыслу авторов проекта эффект от реализации столь масштабной Программы увеличит ВВП страны на 2 процентных пункта. По состоянию на 01.04.2010 ВВП Бразилии составляет порядка 826,41 млрд. реалов (порядка $467 млрд.).

Первоначально предполагалось, что реализация Программы будет проходить только в городах с населением свыше 100 тыс. жителей, но впоследствии было принято решение распространить реализацию Программы на все города, в которых существует дефицит жилья. Дефицит жилья в Бразилии составляет порядка 7,9 млн. м2. Около 28,5% дефицита жилья в стране приходится на крупные мегаполисы. В ходе реализации программы планируется сократить дефицит жилья на 14%.

Сокращение дефицита планируется путем распределения жилья, возведенного в рамках Программы, между ее участниками следующим образом:

Размер дохода, количество МРОТКоличество домов, тыс. шт.
от 0 до 3400
от 3 до 4200
от 4 до 5100
от 5 до 6100
от 6 до 10200

Распределение дефицита жилья в Бразилии в зависимости от размера доходов населения
 



Основные положения Программы сводятся к следующему:

 Заемщики, которые отвечают требованиям Программы, классифицируются на три группы в зависимости от уровня доходов: чьи доходы составляют от 0 до 3 МРОТ, от 3 до 6 МРОТ, от 6 до 10 МРОТ.

 Условия реализации программы для заемщиков, чьи доходы составляют от 0 до 3 МРОТ:

  •     величина дохода менее 416 реалов ($223);
  •     размер аннуитетного платежа в течение первых 10 лет срока кредита должен составлять не более 50 реалов ($26,8) - не более 10% совокупного дохода заемщика;
  •     отсутствуют издержки по оформлению сделки;
  •     полное освобождение от внесения страховых платежей, что позволяет снизить издержки по оформлению кредита на 35%;
  •     приоритет для участия в Программе получают семьи, имеющие совместно проживающих с ними пожилых родственников и других иждивенцев;
  •     объем финансирования составляет порядка 16 млрд. реалов (около $9 млрд.);
  •     планируется реализовать порядка 400 тыс. построенных домов.

Условия реализации программы для заемщиков, чьи доходы составляют от 3 до 6 МРОТ:

  •     величина дохода от 416 до 1388 реалов ($222,5 – $742,3);
  •     размер аннуитетного платежа не должен превышать 20% от совокупного дохода семьи заемщика;
  •     снижение издержек по оформлению сделки на 90%;
  •     фиксированное количество гарантированных выплат по кредитору в случае потери заемщиком источника дохода (36 платежей, если доход заемщика составляет 3 - 5 МРОТ, 24 платежа - если 5 - 8 МРОТ);
  •     объем финансирования программы – 10 млрд. реалов ($5,34 млрд.), в том числе 2,5 млрд. реалов ($1,24 млрд.) – за счет Правительства, 7,5 млрд. реалов ($4,1 млрд.) – за счет FGTS;
  •     в данном сегменте планируется реализовать порядка 400 тыс. построенных домов.

Условия реализации программы для заемщиков, чьи доходы составляют от 6 до 10 МРОТ:

  •     величина дохода превышает 1388 реалов ($742,25);
  •     снижение издержек по оформлению сделки на 80%;
  •     фиксированное количество гарантированных выплат по кредитору в случае потери заемщиком источника дохода (24 платежа, если доход заемщика составляет 5 - 8 МРОТ, 12 платежей - если 8 - 10 МРОТ);
  •     в данном сегменте планируется реализовать порядка 200 тыс. построенных домов

Дополнительно Правительство выделило порядка 5 млрд. реалов ($2,7 млрд.) на предоставление налоговых льгот застройщикам, принимающим участие в реализации Программы, с целью стимулирования инвестиций в создание необходимой инфраструктуры.

Ставки по ипотечным кредитам, выданным в рамках реализации Программы, значительно ниже рыночных (в некоторых случаях ежемесячный платеж по кредиту значительно ниже арендной платы за проживание в жилье аналогичного качества и площади).
Среднерыночная ставка по ипотечным кредитам в Бразилии составляет порядка 13%. В рамках реализации Программы она может быть снижена до 5 - 8%.

В случае если заемщик в течение срока погашения кредита потерял источник дохода, то, в соответствии с условиями Программы ему предоставляется льготный период сроком до трех лет для восстановления своей платежеспособности. Длительность льготного периода варьируется в зависимости от того, в какую группу по доходам входит заемщик. В течение льготного периода государство вносит платежи за заемщика практически в полном объеме, при этом капитализации задолженности не происходит.

Для финансирования платежей за заемщиков, потерявших платежеспособность, Правительством создан специальный фонд - Federal Unemployment Insurance Fund (FGTS).

Условия предоставления льготного периода в случае потери платежеспособности:

  •     внесение в FGTS единовременного платежа в размере 0,5% от аннуитета;
  •     на момент обращения заемщика в FGTS он должен внести по кредиту не менее 6 платежей;
  •     в течение всего льготного периода заемщик должен выплачивать платеж в размере 5% от аннуитета – эти средства по истечении льготного периода возвращаются ему в качестве бонуса.

Размер субсидий, которые будут выплачиваться участникам Программы в зависимости от региона и уровня дохода, реалы (доллары США)

Регион3 МРОТ
4 МРОТ
5 МРОТ
6 МРОТ
Мегаполисы6 384 (3 414)23 000 (12 300)2 800 (1 497)16 000 (8 556)-9 000 (4 813)-2 000 (1 070
Города с численностью более 100 тыс. человек5 016 (2 68217 000 (9 091)2 200 (1 176)10 000 (5 348)-3 000 (1 604)-2 000 (1 070)
Города с численностью 50-100 тыс. человек4 104 (2 195)13 000 (6 952)1 800 (963)6 000 (3 209)-2 000 (1 070)-2 000 (1 070)
Таблица 1

Снижение процентной ставки в зависимости от уровня доходов

Уровень доходов (количество МРОТ)Стандартная ставка по кредитуСтавка по кредиту в соответствии с Программой
3 - 55% (максимальный платеж составляет 1185 реалов)5% (с возможностью увеличения платежа до 2235 реалов)
5 - 68,16%6%
Таблица 2

Распределение по стоимости недвижимости

РегионСтоимость, тыс. реалов (тыс. долларов США)
Мегаполисы130 (70)
Города с численностью более 500 тыс. чел. и столицы муниципальных образований100 (53)
Небольшие населенные пункты80 (43)
Таблица 3