Камчатский центр независимой оценки предоставил агентству отчет о рынке "вторичного" жилья

22.07.2007 Отчет по состоянию на 01.07.07 

Виктор Цыбиков 

Специалист отдела маркетинга 

ООО «Камчатский центр независимой оценки» 

т. 48-98-98 

<H2>Рынок «вторичного» жилья 

г. Петропавловска-Камчатского.</h2>



Источником информации для анализа рынка недвижимости служит совокупность объектов, предлагаемых к продаже, а также проданных за определенный период времени, с указанием их качественных характеристик, размеров, местоположения, цен предложения и продажи, даты выставления на продажу. Анализ вторичного рынка жилой недвижимости проведен специалистами «Камчатского центра независимой оценки» по данным представленным «Агентством недвижимости «ЛЕДА». Агентством ведется база данных предложения/продажи квартир на рынке жилья г. Петропавловска-Камчатского с 2002 года в специально разработанной компьютерной программе. С 2005 г. аналогичная база заведена по г. Елизово. Сегодня в базу данных занесено более 11 000 объектов недвижимости. Специалистами ООО «Камчатский центр независимой оценки» сведения, занесенные в базу данных, были обработаны с применением методов математической статистки с целью получения объективных данных о состоянии рынка вторичного жилья в г.Петропавловске-Камчатском. Общие результаты данного исследования представлены в настоящем обзоре.


Типизация объектов жилой недвижимости.

Известно, что разнообразие качества, размеров, расположения объектов недвижимости, в частности квартир, приводит к большому различию в цене объектов. Вследствие этого, для анализа совокупности квартир, предлагаемых к продаже, на первом этапе обработки данных целесообразно решить задачу типизации данных объектов недвижимости по качеству, размеру, местоположению, а иногда и по другим типологическим признакам, т.е. выделить типы (категории) жилья с определенной совокупностью признаков. Необходимо подчеркнуть, что целью типизации является разделение первоначальной совокупности объектов на несколько групп, отличающихся меньшим разбросом цен.

Для анализа совокупности объектов рынка в исследовании использовалась наиболее распространённая среди риэлторов и жителей города терминология, характеризующая типы домов по времени постройки, типу планировки и уровню благоустройства. По этим критериям выделяются следующие группы жилых домов:


Типизация по качеству:

"сталинки" – в эту группу входят блочные двух-трехэтажные дома, построенные в 1936 - 1960 годы, с высотой потолков 2,5-3 метра, большими кухнями и ванными комнатами.

"хрущёвки" - в эту группу вошли трех-четырехэтажные блочные дома первого поколения массовой застройки конца 50 - 60-х годов. В основном - это квартиры, имеющие от одной до трёх комнат, в редких случаях до четырёх, с площадью спален до 6-9 кв.м, кухнями менее 7 кв.м, совмещёнными санузлами;

"брежневки" – пятиэтажные панельные дома, построенные в конце 60-х -70-х годов; по сравнению с "хрущёвками" квартиры имеют относительно большую площадь, раздельные санузлы, квартиры в данных домах имеют от одной до четырех комнат.

"улучшенная" - в эту группу входят квартиры расположенные в 5-ти этажных панельных домах серийных проектов, постройки 80 - 90-х г.г.; в таких квартирах площадь кухонь от 7 до 10 кв.м., большие коридоры, раздельные санузлы, высота потолков от 2,5 до 2,7 м, данные дома имеют эркер, не имеют балконов, подвалов.

"новая"- в эту группу включают квартиры расположенные в 5-ти этажных панельных домах, по типу планировки схожи с квартирами расположенными в домах «улучшенной планировки», только имеют не эркер, а балконы и лоджии, так же имеют подвалы.

Приведённая выше типология домов будет использоваться далее по тексту для краткости изложения.

Типизация по размеру:
По размерам квартиры типизируют обычно выделением групп с различным числом комнат:
Таблица 1. Типизация объектов по размеру.
<table border="1">
<tr>
<td align="center">
Наименование типа
</td>
<td align="center">
Описание (общая площадь, мин/мах)
</td>
</tr>
<tr>
<td align="center">
1 ком
</td>
<td align="center">
30,5-38,5
</td>
</tr>
<tr>
<td align="center">
2 ком
</td>
<td align="center">
42,9-54
</td>
</tr>
<tr>
<td align="center">
3 ком
</td>
<td align="center">
47,8-64
</td>
</tr>
<tr>
<td align="center">
4 ком
</td>
<td align="center">
61,5-76
</td>
</tr>
</table>

Типизация по местоположению:
Районирование квартир в пределах города имеет ту же цель, что и типизация по качеству: уменьшение разброса цен в выборке. Первоначально массив данных в г.Петропавловск-Камчатский разделяли по административным районам: «Ленинский» и «Октябрьский». Однако постепенно в риэлтерской практике (как и среди горожан) сложилось собственное зонирование, приведенное в таблице 2.
Таблица. №2. Районирование г. Петропавловска-Камчатского
<table border=1 bordercolor="#000000">
<tr>
 <td align="center" colspan="2">
 «Октябрьский»
 </td>
 <td align="center">
 «Ленинский»
 </td>
</tr>
<tr>
 <td>
 1. 10 км
 </td>
 <td>
 13. Дачная
 </td>
 <td>
 1. ДОФ
 </td>
</tr>
<tr>
 <td>
 2. Авангард
 </td>
 <td>
 14. Сероглазка
 </td>
 <td>
 2. Красная сопка
 </td>
</tr>
<tr>
 <td>
 3. Стройгородок
 </td>
 <td>
 15. 5 км
 </td>
 <td>
 3. Сапун-гора
 </td>
</tr>
<tr>
 <td>
4. 9 км
 </td>
 <td>
 16. 4 км
 </td>
 <td>
 4. 12 магазин
 </td>
</tr>
<tr>
 <td>
 5. 8 км
 </td>
 <td>
 17. Коммунпроект
 </td>
 <td>
 5. Океанская
 </td>
</tr>
<tr>
 <td>
 6. Областная библиотека
 </td>
 <td>
 18. Областная больница
 </td>
 <td>
6. Стройматериалы
 </td>
</tr>
<tr>
 <td>
 7. АЗС
 </td>
 <td>
 19. Комсомольская площадь
 </td>
 <td>
 7. Садовая
 </td>
</tr>
<tr>
 <td>
 8. Силуэт
 </td>
 <td>
 20. Электрон
 </td>
 <td>
 8. Богородское озеро
 </td>
</tr>
<tr>
 <td>
 9. Северо-Восток
 </td>
 <td>
 21. 75 участок
 </td>
 <td>
 9. Госпиталь
 </td>
</tr>
<tr>
 <td>
 10. Горизонт
 </td>
 <td>
 22. 9 школа
 </td>
 <td>
 10. СРВ
 </td>
</tr>
<tr>
 <td>
 11. Кирпичики
 </td>
 <td>

 </td>
 <td>
 11. ЖБФ
 </td>
</tr>
<tr>
 <td>
 12. 6 км
 </td>
 <td>

 </td>
 <td>
 12. Центр
 </td>
</tr>
</table>

В связи с тем, что стоимость жилья некоторых граничащих друг с другом районов практически одинакова, мы посчитали целесообразным для целей анализа объединить такие районы в один. Например: 10км, Авангард, Стройгородок - объединены в один район «10 км Авангард».

Структура предложения на вторичном рынке жилой недвижимости.

С 2002 по 2005 год включительно число предлагаемых квартир держится у отметки около 1,5 тыс. квартир в год. В 2003 году произошел скачок предложений квартир, который сложно сегодня объяснить, в связи с тем, что аналитика рынка в тот момент не велась. Возможно, это произошло в связи с массовым отъездом населения в центральную часть России. В 2006 году число предложений выросло до более 2 тыс. квартир. Это связано с развитием программ ипотечного кредитования.

По местоположению:

За период с 2002 по 2007 год лидирующее положение по количеству предложений занимает район «Горизонта». Это связано с тем, что данный район является популярным среди жителей города. характеризуется большой территорией и плотностью застройки. Уступают «Горизонту» по количеству предлагаемых к продаже квартир такие районы как: Северо-Восток, Силуэт, 6км, 5км, 4км и др. Для этих районов также характерна высокая плотность застройки и хорошо развитая инфраструктура. Наименьшим количеством предлагаемых объектов характеризуются районы, удаленные от центра, имеющие небольшую плотность застройки (ДОФ, Кирпичики Богородское озеро). Кроме того, существуют районы (такие как ЖБФ), где квартиры не пользуются спросом, но количество предложений в таких районах достигает достаточно высоких значений. Связано это с тем, что жители данных районов неудовлетворенны качеством жилья и условиями проживания, и выставляют квартиры на продажу с целью улучшить жилищные условия, переехав в другие районы города или за пределы Камчатского края. Но из-за низкого спроса срок экспозиции таких квартир на рынке достигает значительных размеров, и их количество постоянно растет за счет новых
предложений 
 По качеству:

Подавляющее количество в структуре предложений жилья старой планировки объясняется в первую очередь преобладанием в городе домов данного типа (таких как: «хрущевки», «брежневки», «сталинки»). Второй причиной, по мнению риэлтеров, является то, что среди потенциальных покупателей преобладают желающие улучшить условия проживания, как за счет увеличения жилой площади квартир, так и за счет улучшения функциональных характеристик дома (планировки).



 Ценовая ситуация вторичного рынка жилой недвижимости.



 Динамика:

 Проведенный анализ динамики изменения средней цены предложения городского жилья в 2002-2007 гг. показал, что на протяжении последних лет на камчатском рынке наблюдаются высокие темпы роста цен на жилье.



Динамика изменения средней стоимости 1 кв. м. общей площади квартир за период с 2002 г. по 2007 г.

На протяжении 2002-2007 гг., наблюдается повышение цен на квартиры различных размеров. В 2003 году темпы роста стоимости 1 кв. м жилья увеличились и сохранялись до середины 2006 г. С середины 2006 г. по настоящее время темпы прироста стоимости жилья снизились на 4-х комнатные квартиры, темпы роста стоимости 1 кв.м 1,2,3-х комнатных квартир сохраняются.

Стоимость 1 кв.м. выросла почти на 181,94%, что в среднем составляет 45,48% в год.



Выводы: По мнению специалистов, в основе циклического развития рынка жилья в Петропавловске-Камчатском лежат следующие значимые факторы:
<ul>
<li> Ограниченный объем предложения, как на вторичном, так и на первичном рынках жилья (в первую очередь в силу низких объемов жилого строительства).</li>

<li> Размер и состояние жилого фонда города: растущая доля аварийного и ветхого жилья с одной стороны ограничивает предложение вторичного рынка, а с другой стороны требует осуществления проектов строительства социального жилья для расселения.</li>

<li> Низкая качественная дифференциация первичного рынка жилья (большинство строящихся жилых объектов позиционируется как элитные),</li>

<li> Слабая обусловленность структуры и качества предлагаемого жилья потребностям и запросам населения, в результате обостряется дефицит квартир определенной категории, а рынок остается нерасчищенным (неликвидные объекты задерживаются).</li>

<li> Неравномерность экономического развития страны и региона, которая отражается на уровне платежеспособного спроса на жилье в регионе.</li>

<li> Нестабильность фондового и банковского рынка: кризисы заметно подрывают доверие к данным институтам, а недвижимость становится самым надежным предметом приложения инвестиций (в т.ч. и сбережений населения).</li>

<li> Постепенное развитие кредитных инструментов приобретения жилья (в т.ч. ипотечные кредиты).</li>

<li> Низкая обеспеченность населения жильем, как результат – стабильно высокий потенциальный спрос на жилье.</li>
</ul>

Под влиянием совокупности всех перечисленных факторов в текущий момент рынок находится на подъеме, причем камчатский рынок жилья является рынком продавца, и как результат, наблюдается стабильный рост цен.



Валютные колебания и цен на жилье в Петропавловске-Камчатском

В условиях сложившейся за годы реформ двухвалютности российской экономики, всякие серьезные изменения в сфере мирового валютного рынка оказывают существенное влияние на поведение продавцов и покупателей жилья, приводят к изменению цен и объема продаж. Колебания курса доллара к рублю вследствие новой курсовой политики Банка России на укрепление рубля внесли свой вклад в поведение рынка недвижимости.

Наиболее распространенной и обсуждаемой среди экспертов рынка недвижимости была гипотеза о том, что снижение курса доллара приводит к росту цен на жилье по причинам желания продавцов сохранить ценность своих активов и желания покупателей быстрее избавиться от слабеющего доллара («бегство от доллара»).

Количественная оценка влияния изменений курса доллара на динамику долларовых цен на жилье в Петропавловске-Камчатском, показанная на следующих графиках, частично подтверждает эту гипотезу. Из графиков следует, что при отрицательных темпах девальвации рубля относительно доллара (снижении курса доллара к рублю) темпы прироста цен на жилье увеличиваются. При положительных темпах девальвации (рост курса доллара) темпы прироста цен на жилье при повышении темпов роста курса доллара остаются практически неизменными.

Если ориентироваться на результат статистического исследования, то при темпах снижения курса доллара (1,88% в месяц), вклад данного фактора в рост цен на жилье выражается величиной 0,5% в месяц, или 6% за год, что составляет значительную часть суммарного прироста.

В конце 2006 года по настоящий момент на вторичном рынке жилой недвижимости наблюдается переход от долларовых цен к рублевым. Связано это с укреплением по отношению к доллару США.


По качеству:

Средняя стоимость 1 кв. м квартир в многоквартирных домах различной планировки: наименьшая стоимость у квартир, расположенных в «хрущевках», наибольшая – у квартир, расположенных в домах «новой планировки».



По местоположению:



Местоположение квартиры является наиболее значительным фактором, влияющим на ее цену. Лидирующие позиции в ценовом рейтинге занимают «спальные районы» с плотной застройкой, такие как: Горизонт, Северо-восток, Дачная. Это связано в первую очередь с тем, что данные районы имеют удобное местоположение и хорошую транспортную доступность, развитую инфраструктуру, дома с планировкой преимущественно нового типа. Средняя стоимость 1 кв. м жилья в таких районах достигает 40 000 рублей и более, в то время как стоимость 1 кв. м жилья в районах Красная сопка, Сапун-гора, 75 участок колеблется в пределах 18 000-25 000 рублей за 1 кв. м.



По результатам расчета средней стоимости 1 кв. метра жилья по районам города. Средняя стоимость 1 кв.м. жилья в целом по городу за май-июль 2007 года составила 26 063 рубля за 1 кв. метр.
Структура предложения типового жилья 
(на вторичном рынке) по состоянию на июль2007 г.
<table border=1 bordercolor="#000000">
<tr>
 <td>
Диапазон цены предложения квартиры тыс. руб.
 </td>
 <td>
Рынок вторичного жилья
 </td>
</tr>
<tr>
 <td align="right">
менее 800
 </td>
 <td align="right">
10,59%
 </td>
</tr>
<tr>
 <td align="right">
800-1000
 </td>
 <td align="right">
7,17%
 </td>
</tr>
<tr>
 <td align="right">
1000-15000
 </td>
 <td align="right">
23,53%
 </td>
</tr>
<tr>
 <td align="right">
1500-2000
 </td>
 <td align="right">
52,30%
 </td>
</tr>
<tr>
 <td align="right">
2000-2500
 </td>
 <td align="right">
4,28%
 </td>
</tr>
<tr>
 <td align="right">
более 25000
 </td>
 <td align="right">
2,14%
 </td>
</tr>
<tr>
 <td align="right">
ИТОГО
 </td>
 <td align="right">
100,00%
 </td>
</tr>
</table>

Если рассматривать структуру ценовых диапазонов очевидно, что массовое предложение (почти 53,0 %) квартир вторичного рынка сосредоточено в категории квартир по цене от 1,5 до 2,0 млн. руб. Так, если в начале 2006 г. большая часть предложений вторичного жилья было сконцентрировано в ценовой категории до 1,0 млн. руб., то в конце 2006 года и начале 2007 года произошло резкое смещение объектов нижних ценовых категорий в категорию жилья от 1,0 до 2,0 млн. руб.



Структура спроса на рынке «вторичного» жилья в г. Петропавловске-Камчатском



Проведенный анализ показал, что наибольшим спросом пользуются однокомнатные и двухкомнатные квартиры, причиной этому является относительно небольшая стоимость данных объектов по сравнению с квартирами больших площадей. Анализ спроса по качеству свидетельствует о том, что квартиры старой планировки (с более низкой стоимостью) пользуются большим спросом, чем квартиры в домах новой и улучшенной планировки (с более высокой стоимостью).

Спрос по местоположению, определяется престижностью района, его близостью к торговым и административным центрам, хорошей транспортной доступностью. Так наибольшим спросом пользуются объекты, расположенные от 5 км до 9 км., это связано с тем, что данные районы характеризуются развитой инфраструктурой и транспортной доступностью. Максимален спрос на квартиры в микрорайонах «Северо-Восток», «Горизонт» и «6км» что объясняется их престижностью.



Выводы: вторичный рынок жилой недвижимости г.Петропавловска-Камчатского достаточно хорошо развит. В связи с низкими темпами строительства, дефицитом жилья и увеличением доходов населения стоимость жилой недвижимости стабильно растет. За последний год темпы прироста стабилизировались и значительно опережают официальный уровень инфляции. В начале текущего года, из-за укрепления официального курса рубля по отношению к доллару, большинство предложений продажи жилья стало номинироваться в рублях. Наиболее ликвидными на вторичном рынке жилья являются 1 и 2-х комнатные квартиры старой планировки, расположенные в районах с хорошей транспортной доступностью, приближенных к торговым и деловым центрам города.

 Использование данного материала допускается исключительно со ссылкой на ООО «Камчатский центр независимой оценки»: «по материалам исследования, проведенного ООО «Камчатский центр независимой оценки».

Дата изменения: 19.02.2019 07:50:53

Возврат к списку