Анализ камчатского рынка жилой недвижимости на 01.01.2009 г.

20.02.2009 Анализ камчатского рынка жилой недвижимости на 01.01.2009 г. по данным ООО «Камчатский центр независимой оценки».

OOO «Камчатский центр независимой оценки»- предприятие, специализирующееся на оценке различных видов имущества для целей кредитования, наследования, приватизации, банкротства и т.д. Современная практика оценочной деятельности требует профессионального изучения рынка, оцениваемых объектов. Поэтому специалисты предприятия ежедневно занимаются сбором и анализом информации, в том числе о рынке недвижимого имущества.

Данный материал описывает состояние рынка жилой недвижимости в крупных центрах Камчатского края.

При анализе рынка жилой недвижимости оценщиком использовалась база данных ООО «Камчатский центр независимой оценки». Источником данных для ведения базы служат объявления, публикуемые в газетах: "Тройка"(г.П-Камчатский, ул.Лукашевского 5, тел. 23-09-96), "Срочно"(г.П-Камчатский, ул.Ключевская 56, тел. 42-12-42), "Лукоморье" (г.П-Камчатский, ул. Ключевская 56, те. 42-69-28), "Спрос" (г.П-Камчатский, ул.пр. 50 лет Октября 27, тел. 26-51-79), "Скороход" (г.Вилючинск, ул.Победы 9, те. (4152) 47-13-04); на сайтах риэлтерских агентств: агентства, входящие в состав НП «Камчатское партнерство профессиональных риэлтеров (<a href="http://kappri.iks.ru/">http://kappri.iks.ru</a>): «Леда» (тел. 26-48-47; 8-902-464-14-18), «Статус» (тел. 479-000; 478-000 <a href="http://status.iks.ru/">http://status.iks.ru/</a>), «Сити» (тел. 45-77-11; 45-77-22 <a href="http://city.iks.ru/">http://city.iks.ru/</a>), «Шанс» (тел.48-48-77; 46-66-81 , <a href="http://shans-ltd.ru/">http://shans-ltd.ru/</a>), «Проспект-Недвижимость» (тел. 41-01-10; 8-962-292-9181). Агентством недвижимости «Леда» создана программа для ведения базы данных предложения/продажи квартир на рынке жилья г. Петропавловска-Камчатского, куда заносились данные с 2001 года. В 2005 г. база передана ООО «Камчатский центр независимой оценки», дополнительно с 2006 г. вносятся данные по г. Елизово, а с 2007 г. по г.Вилючинску. Оценщиком данные программы обработаны с применением методов математической статистки.

Ниже представлен краткий сравнительный анализ рынка жилой недвижимости


В 2008 году к продаже предлагалось около 3000 объектов жилого назначения из них 2550 объектов предлагалось в г. Петропавловск-Камчатском и 423 объекта – в г.Елизово. Процентный состав предлагаемых к продаже объектов, представлен на схеме ниже.

Следующая диаграмма дает представление о ценовых колебаниях, произошедших в 2008 г., в г. Петропавловск-Камчатском и г.Елизово. Необходимо сказать, что наименьшие цены предложении были зафиксированы вначале прошлого года. Также из приведенной ниже диаграммы следует вывод о том, что рынок жилой недвижимости г.Петропавловска-Камчатского показывает большую активность, чем в г. Елизово.

В структуре предложения в г. Петропавловске-Камчатском лидируют двухкомнатные квартиры, затем трехкомнатные и однокомнатные, четырехкомнатные. А в структуре г.Елизово лидируют трехкомнатные и двухкомнатные квартиры, затем однокомнатные, четырехкомнатные.

Ценовые диапазоны предложений в среднем в г. Петропавловск-Камчатском немного выше, по сравнению с г.Елизово. Это объясняется тем, что рынок недвижимости в Елизовском районе - развивающийся, а рынок недвижимости г. Петропавловск-Камчатского является ориентиром цен на недвижимость. Средняя стоимость одного квадратного метра в г.Елизово значительно приблизилась к средней стоимости в г.Петропавловске-Камчатском.

Краткий анализ рынка жилой недвижимости в г. Петропавловске-Камчатском

В представленной ниже диаграмме отмечается, что с 2002 по 2005 год включительно число предлагаемых к продаже квартир держится у отметки около 1,5 тыс. квартир в год. В 2003 году произошел скачок предложений квартир, который сложно сегодня объяснить, в связи с тем, что аналитика рынка в тот момент не велась. Возможно, это произошло в связи с массовым отъездом населения в центральную часть России. В 2006 году число предложений выросло до более чем 2 тыс. квартир. В 2007 году число предложения выросло до 3 тыс. квартир – что, по мнению Оценщика, связано с развитием программ ипотечного кредитования. В 2008 году наблюдается спад предложений, очевидно, это связано с нестабильной экономической ситуацией в мире и стране.

Динамика предложений по месяцам в течении 2008 г. представлена на диаграмме ниже.

Как видно из графика, приведенного ниже, на протяжении 2002-2008гг., наблюдается повышение цен предложения на квартиры различных размеров. В 2003 году темпы роста цены предложения 1 кв. м жилья увеличились и сохраняются по настоящее время.

В данном графике также отражено ежемесячное изменение средней цены предложения 1 кв.м по всем типам квартир. Видно, что цена предложения 1 кв.м. с января 2005 года по декабрь 2008 г. включительно выросла на 176,16%, что в среднем составляет 39,49% в год.

В течение года цены предложений также подвержены колебаниям, характеризующим сезонные изменения спроса и предложений на жилую недвижимость.

Следующая диаграмма дает представление о средней цене предложения 1 кв. м квартир в многоквартирных домах различных по качеству (типу планировки). Диаграмма свидетельствует, что наименьшая цена предложения у квартир «старой» планировки, наибольшая – у квартир в недавно построенных домах.

Влияние местоположения жилья является наиболее значительным среди остальных факторов, таких как планировка дома, этаж, конструктивные особенности и т.п. Лидирующие позиции в ценовом рейтинге занимают «спальные районы» с плотной застройкой, такие как: Северо-Восток, Дачная. Это связано в первую очередь с тем, что данные районы имеют удобное местоположение и хорошую транспортную доступность, развитую инфраструктуру, дома с планировкой преимущественно нового типа. Самая высокая цена предложения 1 кв. м жилья в таких районах достигает 50000 рублей, в то время как стоимость 1 кв. м жилья в районах Завойко, Красная сопка, 75 участок колеблется в пределах 26-35 тыс. рублей за 1 кв.м.

Структура предложения недвижимости жилого назначения.

В структуре предложения г.Петропавловске-Камчатском лидируют двухкомнатные квартиры, затем трехкомнатные и однокомнатные, четырехкомнатные. Связано это с тем, что двухкомнатные квартиры являются полноценным жильем в среднем ценовом диапазоне.

В качественной структуре предложения преобладание квартир старой планировки, затем новой, улучшенной, новострой. Объясняется это в первую очередь преобладанием в городе домов старой планировки (таких как: «хрущевки», «брежневки», «сталинки»).

Графики, отражающие структуру предложения по размеру и качеству, приведены ниже.

Ниже отражены предложения жилья по районам г.Петропавловска-Камчатского:

Структура спроса

Проведенный анализ показал, что наибольшим спросом пользуются однокомнатные и двухкомнатные квартиры, причиной этому является относительно небольшая стоимость данных объектов по сравнению с квартирами больших площадей. Анализ спроса по качеству свидетельствует о том, что квартиры новой планировки (с более высокой стоимостью) пользуются большим спросом, чем квартиры в домах других планировок. По мнению Оценщика, это связанно с улучшением финансового положения населения, и желанием населения улучшить качество жилья. Таким требованиям, как большая кухня и большие комнаты, наличие балкона соответствуют квартиры в домах новой планировки.

Графики, отражающие структуру спроса по размеру и качеству, приведены ниже.

Спрос по местоположению, определяется престижностью района, его близостью к торговым и административным центрам, хорошей транспортной доступностью. Так наибольшим спросом пользуются объекты, расположенные от 9 км до 5 км., это связано с тем, что данные районы характеризуются развитой инфраструктурой. Максимален спрос на квартиры в микрорайонах «АЗС», «Силуэт» и «6км» что объясняется престижностью их местоположения.

Выводы: вторичный рынок жилой недвижимости г.Петропавловска-Камчатского хорошо развит. В связи с низкими темпами строительства, дефицитом жилья и увеличением доходов населения стоимость жилой недвижимости стабильно растет. За последний год темпы роста цен на жилье не снижаются и значительно опережают официальный уровень инфляции. В начале 2007 года, из-за укрепления официального курса рубля по отношению к доллару, предложения продажи жилья стали номинироваться в рублях. Наиболее ликвидными на вторичном рынке жилья являются 1 и 2-х комнатные квартиры старой планировки, расположенные в районах с хорошей транспортной доступностью, приближенных к торговым центрам.

Краткий анализ рынка жилой недвижимости в г. Елизово

Ежемесячное изменение средней цены предложения 1 кв.м по всем типам квартир приведено на графике ниже. Из данного графика видно, что цена предложения 1 кв.м. с мая 2008 года по декабрь 2008 г. включительно года выросла на 137,75%. Так же видно, насколько рынок жилой недвижимости не стабилен, происходит его постепенное формирование.

Влияние местоположения жилья является наиболее значительным среди остальных факторов, таких как планировка дома, этаж, конструктивные особенности и т.п. Лидирующие позиции в ценовом рейтинге занимают такие районы как: 34 км, центр Елизово, мкр.Половинка. Это связано в первую очередь с тем, что данные районы имеют удобное местоположение и хорошую транспортную доступность, развитую инфраструктуру, дома с планировкой преимущественно нового типа. Цена предложения за 1 кв. м жилья в таких районах достигает 40500 рублей и более, в то время как стоимость 1 кв. м жилья в районах Пограничный, 2 бугор, 5 стройка колеблется в пределах 30-33 тыс. рублей за 1 кв.м.

Структура предложения недвижимости жилого назначения г.Елизово.

В структуре предложения лидируют трехкомнатные и двухкомнатные квартиры, затем однокомнатные, четырехкомнатные. Связано это с тем, что трехкомнатные и двухкомнатные квартиры являются полноценным жильем в среднем ценовом диапазоне.

Выводы: вторичный рынок жилой недвижимости г.Елизово хорошо развит. В связи с низкими темпами строительства, дефицитом жилья и увеличением доходов населения стоимость жилой недвижимости стабильно растет. За последний год темпы роста цен на жилье не снижаются и значительно опережают официальный уровень инфляции. В начале 2007 года, из-за укрепления официального курса рубля по отношению к доллару, предложения продажи жилья стали номинироваться в рублях. Наиболее ликвидными на вторичном рынке жилья г.Елизово являются 3 и 2-х комнатные квартиры, расположенные в спальных районах.

Данный материал представлен ООО «Камчатский центр независимой оценки»,

По вопросам оценки вашей собственности обращайтесь: тел./факс 426-333, тел. 234-055, 8-914-780-2301, E-mail: kcno@.ru
г.Петропавловск-Камчатский, ул. Максутова, д. 42, каб.4, ул. Лукашевского, д. 2, каб.10А.
Директор Щербаков Андрей Николаевич, тел. 48-98-98.

При использовании данных материалов ссылка на ООО «Камчатский центр независимой оценки» обязательна.

Дата изменения: 19.02.2019 07:50:54

Возврат к списку