Обзор и анализ существующей ситуации на рынке недвижимости Камчатского края

26.02.2009 24 февраля 2009 г. в офисе ОАО «Камчатское агентство по ипотечному жилищному кредитованию» состоялась встреча специалистов регионального оператора с членами «Камчатского Партнерства Профессиональных Риэлтеров» и оценщиком ООО «Камчатский центр независимой оценки». За круглым столом подводились итоги 2008 года, анализировалась ситуация на рынке недвижимости в Камчатском крае в складывающихся экономических условиях, обсуждались различные вопросы о стимулировании рынка ипотечного кредитования. Всем участникам была предоставлена возможность высказать свое мнение.

 Директор ООО «Статус», Столбов Денис Геннадьевич в своем выступлении сообщил:
«Тенденция к снижению стоимости жилья, которая наблюдается в центральной части России сегодня замедлилась.
На наш полуостров снижение цен пришло на начало 2009 года, но в значительно меньшей степени. Учитывая отдаленность Камчатского края, отсутствие многочисленного строящегося жилья снижение ожидается не больше чем на 10-15% от первоначальной стоимости. Но это тенденция имеет ежегодно сезонный характер в связи с оттоком населения края на «большую землю».
Как бы не казалось на первый взгляд, сегодня самое удачное время для приобретения недвижимости. Оснований для этого несколько:
<ul>
 <li>сильная инфляция в Российской Федерации, имеющая по оценкам экспертов около 20%, дает возможность сбережения рублевых средств за счет долгосрочных вложений.</li>
 <li> наличие потенциала вторичного жилья по отношению к строящемуся жилью за счет его готовности для проживания</li>
 <li> вакуум, образованный застройщиками в проектировании и строительстве новый жилых объектов, а также замораживание имеющихся строек, даст безграничный рост цен на жилье за счет отсутствия предложений или большого покупательского спроса.</li>
 <li>съемное жилье, которым пользуется порядка 60% россиян, в условиях кризиса становиться менее доступным, за счет повышения арендной платы, которое порой превосходит стоимость ипотечный платежей, по этой причине, как бы не было страшно, в условиях кризиса, надо прикладывать все усилия для приобретения недвижимости.</li>
</ul>
По мнению генерального директора ООО «Шанс» Гамановича Виктора Николаевича: «Информация об ожидаемом снижении цен на недвижимость в настоящее время не подтверждается. Граждане, которые ждали наступления 2009 года с надеждой, что цены на жилье снизятся, фактически этого не увидели. Стоимость если где-то меняется, то незначительно. Но с точки зрения удешевления рубля к основным иностранным валютам цена на квартиры, безусловно, снизилась. Пока еще роста стоимости не наблюдается, можно с уверенностью рекомендовать вкладывать деньги в недвижимость уже сейчас. Тем более, что нуждающихся в жилье с каждым годом становится больше. Создаются молодые семьи, которым необходимо свое отдельное жилье. В нашем крае уменьшается количество граждан переселяющихся на постоянное место жительства в другие регионы России. Отмечаются случаи возвращения указанной категории сограждан на Камчатку.
При нормализации же экономической ситуации в нашей стране, покупная способность населения станет больше. Соответственно, спрос на недвижимость после заметного затишья увеличится, что в дальнейшем будет способствовать повышению ее стоимости».

 Директор ООО «СИТИ» Борцов Станислав Викторович отмечает: «По состоянию на декабрь месяц 2008 года на Камчатском рынке недвижимости имелось довольно большое количество предложений по продаже недвижимости, однако интенсивность покупателей находилась на очень низком уровне, значительно более низкая, нежели привычная для конца года. Объективных причин для такого спада спроса на недвижимость, кроме снижения количества выдачи ипотечных кредитов, не было, да и то, ипотека на Камчатском рынке недвижимости на момент начала кризиса не успела еще набрать более-менее значимые объемы по сравнению с материком. Основную же роль, на наш взгляд, в снижении спроса на недвижимость оказывают, не какие бы то ни было объективные причины, а слухи о грядущем подешевлении недвижимости, на что и надеется значительная часть потенциальных покупателей. В действительности же, цены с декабря 2008 года по февраль 2009 не упали, а напротив даже несколько подросли, что мы связываем в первую очередь с неуверенностью продавцов в завтрашнем дне. На фоне ослабления рубля к бивалютной корзине, эта же неуверенность после окончания «новогодних каникул» заставила многих продавцов отказаться от идеи продажи недвижимости из-за боязни получить на момент расчёта с покупателем обесценившийся рубль. Очень показательным выглядит появление в объявлениях о продаже недвижимости цен, указанных в долларах, евро и условных единицах (которые чаще всего означают либо наиболее дорогую по отношению к рублю валюту из пары доллар/евро, либо значение так называемой бивалютной корзины, когда суммируется курс указанных выше валют и делится на два). 
Мы полагаем, что в сегодняшней ситуации гражданам нужно себя вести по возможности без оглядки на общемировую ситуацию. Нужно продавать – продавайте, собираетесь купить – покупайте. На сегодняшний день нам не известно ни об одном покупателе, который бы жалел о приобретении жилья в период конца 2008 года, на том основании, что сейчас бы он приобрёл его дешевле. Практически полное отсутствие строительства на Камчатке является залогом стабильности спроса на вторичную недвижимость в долгосрочной перспективе, поэтому продажи на камчатке сегодня выгодны для приобретения жилья на материке, где до сих пор наблюдалось некоторое снижение цен на недвижимость, в отличие от нашего полуострова. 
Тем же, кто собирается вкладывать деньги в строительство, мы бы не советовали торопиться, т.к. строительство, в глобальном масштабе, сейчас столкнулось с проблемой кредитования и здесь необходимо проявлять крайнюю осторожность при выборе строительной компании».

 По наблюдению директора агентства недвижимости «Леда» Салминой Валерии Валерьевны: «Рынок камчатской недвижимости с конца января 2009 г. оживился, наблюдается увеличение спроса на вторичном рынке жилья, продавцы и покупатели начали приходить к определенному согласию. Однако обещанных многими СМИ 30-50% снижения цен и скидок нет. На сегодняшний день 10% - предельная скидка даже для квартиры в срочной продаже. 
Проводимая правительством РФ девальвация национальной валюты, так или иначе, влияет на ценообразование рынка недвижимости. Покупателям необходимо понимать, квартиры действительно подешевели, но только относительно «слабеющего» рубля. Это скрытое снижение стоимости квартир. А падения цены, к примеру, с 1000000 рублей до 800000 руб. не произойдет. Продавцы начали внимательно следить за поведением пары рубль-доллар, которые в последнее время играют немаловажную роль в стоимости квадратов. Камчатские продавцы выжидают более благоприятных условий для начала реализации квартир. Участились случаи, когда Продавцы либо снимают свою недвижимость с продажи, либо выставляют цены в условных единицах. На Камчатке в условиях кризиса снижение спроса в конце 2008 г.- начале января 2009 г. уравновешивалось пониженным объемом предложения. 
Покупателям же посоветуем, не верить слухам о том, что цена на квартиры упадет чуть ли не в два раза. Следует задуматься, прежде всего, о дешевеющем рубле и тающих на глазах их денежные рублевые накопления, не ждать, «обвала» цены на квартиры.
Если говорить о том, как будет развиваться камчатский рынок недвижимости в последующие месяцы 2009 г., то можно сказать, что, прежде всего, будет накапливаться отложенный спрос: люди, которые планировали приобрести жилье с помощью ипотеки, будут все-таки обращаться в кредитные организации. На рынке новостроек будет продолжать сокращаться объем предложения, по крайней мере, пока не изменится ситуация с кредитованием бизнеса. Два этих фактора в дальнейшем спровоцируют новый виток спроса на рынке недвижимости и, как следствие, рост цен».


 Президент КАППРИ Салмина В.В. отмечает, что граждане плохо информированы о том, что банки продолжают кредитовать клиентов, многих пугают слухи об ужесточении сроков, сильно выросших процентов, размера первоначального взноса и т.п. 
Так ли это? Каковы условия ипотечного кредитования в настоящее время у ОАО «Камчатское агентство по ипотечному жилищному кредитованию»?

 В своем выступлении Пермяков Сергей Валерьевич, директор ОАО «Камчатское агентство по ипотечному жилищному кредитованию», донес до присутствующих итоги ипотечного кредитования в крае за 2008 год и подтвердил, что ситуация конца прошлого года привела к уменьшению объемов кредитования, как в целом в РФ, так и в Камчатском крае в частности. Банки начали переводить свои активы в валюту, где доходность составляет значительно больше доходности по ипотечным кредитам при минимальном риске, а камчатскому агентству в разы уменьшили размер рефинансирования. В 2008 году всего выдано 870 кредитов на общую сумму 1,1 млрд. рублей, количество сделок по приобретению жилья подтверждено Федеральной регистрационной службой. Кредитование осуществлялось 7 коммерческими банками и 2 небанковскими структурами, в т.ч. краевым ипотечным агентством. Сегодня количество организаций, предоставляющих кредиты на приобретение жилья, уменьшилось до 4. Если в течении последних пяти-шести месяцев все занимали выжидательную позицию, наблюдали за ценой на недвижимость и размером процентных ставок по кредитам, то сейчас мы видим значительную активизацию, по количеству обращений ощущается положительное направление к их увеличению. 
Сергей Валерьевич Пермяков отмечает: «Свою задачу мы видим в обеспечении роста кредитования и развитии региональной системы ипотечного кредитования, включающую в себя банки, страховые и оценочные компании, агентства недвижимости. На совещании в Минрегионразвития, прошедшем 5 февраля текущего года, где мне удалось поучаствовать, министр рассказал о дополнительном стимулировании рынка ипотечного кредитования со стороны государства, а именно о выделении федеральному ипотечному агентству дополнительных средств, что естественно приведет увеличению количества собственных краевых программ. 
Должен отметить, что условия кредитования несколько усложнились в силу усиления требований к самим заемщикам и увеличения процентных ставок, которые так же как и прежде зависят от срока кредитования и размера первоначального взноса. Минимальная базовая процентная ставка на ближайшие 6 месяцев установлена в размере 13,5 %, а максимальная 16 % годовых. 
Сегодня определены условия помощи категории граждан, попавших в трудную финансовую ситуацию. Стандартом реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (займов) для отдельных категорий граждан установлено, что реструктуризации подлежат жилищные ипотечные кредиты, выданные до 1 декабря 2008 года для приобретения или строительства объектов недвижимости, являющихся для заемщиков единственным жильем. 
Реструктуризация осуществляется на условиях платности, срочности и возвратности предоставляемых средств государственной поддержки. Реструктуризация предполагает совместное предоставление денежных средств агентством и кредитором заемщику на погашение платежей по имеющемуся у него ипотечному кредиту в рамках льготного периода в 1 год на основании договора о совместном предоставлении заемных средств, согласно которому Агентство и кредитор выступают в роли сокредиторов. 
Размер процентных ставок по дополнительным кредитам, направленных на погашение плановых платежей идентичен процентам по кредитным договорам. Но хочу подчеркнуть, что реструктуризация не бесплатная, государство выделяет платные дополнительные средства и предоставляет время не более 12 месяцев на восстановление заемщиком платежеспособности. 
Далее, в связи с вступлением в силу с 1 января 2009 года Федерального закона от 25.12.2008 № 288-ФЗ, на основании которого распорядителям средств материнского семейного капитала (МСК) предоставляется право направлять средства государственной поддержки на погашение ипотечного кредита или займа, независимо от срока, истекшего со дня рождения или усыновления второго, третьего ребенка или последующих детей, поэтому нами с января отработана схема использования МСК на погашение ипотечных кредитов и процентов по ним. С территориальным Пенсионным фондом мероприятия и документы согласованы, и мы наблюдаем, что люди начинают активно к нам обращаться по этому поводу. Первоначально надо обратиться в Пенсионный фонд по Камчатскому краю для оформления заявления на распоряжение средствами МСК по утвержденной форме, и в случае положительного решения со стороны ПФ осуществляется перечисление денежных средств кредитору. В случае не полного погашения кредита предоставляется новый скорректированный график платежей.
Еще хочется отметить значительное увеличение объемов субсидии по региональным программам Правительства края, например по программе «Молодая семья», денежные средства по которым так же идут как первоначальный взнос при покупке жилья или напрямую в счет оплаты недвижимости. 
Но самым главных вопросом интересующих всех является, конечно же стоимость жилья и ее перспективы роста. На вышеуказанном совещании была также озвучена общая ситуация по стране в части сложившихся цен на жилье. За исключение Москвы, Московской и Ленинградской областях сколько-нибудь значительного уменьшения цен не наблюдается, а по четырнадцати регионам есть незначительное ее повышение. Наш регион несколько отличается от остальных в силу особых географических и экономических характеристик. Мой совет дня солидарен с предыдущими выступающими. В условиях существующей инфляции не стоит ожидать сколько-нибудь значительного падения цен на жилье и столь же значительного снижения комиссий и процентов по ипотечным кредитам, если есть необходимость в улучшении жилищных условий обращайтесь к нам или нашим партнерам, поможем. Комфортно жить надо сегодня, а не завтра. 
Таким образом, можно сделать вывод, что правительством страны и региональным правительством предпринимаются меры по увеличению объемов кредитования на приобретение жилья, в частности в Камчатском крае. Сегодняшняя ситуация уже способствует улучшению на региональном вторичном рынке, будем пытаться восстанавливать прежние объемы кредитования. С федеральным агентством этот момент согласован, в марте нам должны увеличить финансирование, 2009 год мы планируем закончить не ниже уровня 2008 года, естественно при отсутствии каких-либо катаклизмов. По первичному рынку существуют проблемы законодательного и финансового плана, пока что мы не готовы широко в него зайти, незначительные объемы участия есть, но это не тем объемы которые могли бы удовлетворить экономику края, в этом направлении работаем и будем надеяться на улучшение ситуации в течении года.
Со всеми новостями и действующими программами можно подробно ознакомиться на нашем сайте www.kamipoteka.ru»

 Очень интересный аналитический материал был представлен OOO «Камчатским центром независимой оценки» - предприятием, специализирующимся на оценке различных видов имущества для целей кредитования, наследования, приватизации, банкротства и т.д. 
Директор «Камчатского центра независимой оценки» Андрей Николаевич Щербаков пояснил, что современная практика оценочной деятельности требует профессионального изучения рынка, оцениваемых объектов. Поэтому специалисты предприятия ежедневно занимаются сбором и анализом информации, в том числе о рынке недвижимого имущества и ознакомил всех с аналитическими материалами о состояния рынка жилой недвижимости в крупных центрах Камчатского края на 01.01.2009 г.
Представленный анализ был выполнен по заказу НП «КАППРИ» и использование данных материалов требует обязательного согласования ООО «Камчатский центр независимой оценки» и НП «КАППРИ».

Дата изменения: 19.02.2019 07:50:54

Возврат к списку